CEPOS: Boliggevinster “beskattes allerede” – advarer mod ny avanceskat

Boligavancer er ikke så skattefri, som mange tror. Det er hovedbudskabet i en ny analyse fra CEPOS, som konkluderer, at de nuværende boligskatter i praksis fungerer som en hård avanceskat – og at en ny skat på gevinster ved boligsalg vil skabe både usikkerhed og ekstra administrativt bøvl for boligejere.

Ifølge CEPOS beslaglægger de eksisterende boligskatter over halvdelen af boligejernes gevinster – og for de dyreste boliger helt op mod to tredjedele.

“Det er en udbredt myte”

CEPOS’ analysechef Otto Brøns-Petersen afviser, at man kan tale om skattefri boligavancer.

“Det er en udbredt myte, at boligavancer i Danmark er skattefri. I realiteten fungerer ejendomsværdiskat og grundskyld allerede som en effektiv avanceskat på omkring 56 pct. – og helt op mod 68 pct. for boliger over progressionsgrænsen,” siger Otto Brøns-Petersen, analysechef i CEPOS.

Analysen peger på, at når boligpriserne stiger, slår det igennem i de offentlige vurderinger og dermed i den løbende boligbeskatning. CEPOS fremhæver, at de fremtidige skatter bliver “kapitaliseret” i boligprisen og dermed reducerer ejerens salgsprovenu – på samme måde som en egentlig avanceskat.

Få EU-lande beskatter gevinster direkte

CEPOS fremhæver også, at direkte beskatning af gevinster på ejerboliger ifølge analysen er sjælden i EU. Der henvises til EU-Kommissionens opgørelse for 2023, hvor det ifølge CEPOS kun var Sverige og Rumænien, der direkte beskattede avancer – med en rumænsk sats på 1 pct. og en svensk på 22 pct.

CEPOS: Omlægning vil være “et meget dårligt bytte”

I analysen argumenteres der for, at en avanceskat ikke kan løse de opgaver, som de løbende boligskatter løser i dag – og at en omlægning kan øge de økonomiske forvridninger.

“En avanceskat kan ikke løse de opgaver, de løbende boligskatter løser i dag. Hvis de løbene boligskatter omlægges til avanceskat, vil det øge de samlede økonomiske forvridninger. Det er et meget dårligt bytte,” siger Otto Brøns-Petersen.

Frygt for flere konflikter om vurderinger

CEPOS advarer samtidig om, at en egentlig avanceskat vil gøre de offentlige ejendomsvurderinger endnu mere afgørende – fordi vurderingen kan få direkte betydning for, hvor meget skat boligejeren skal betale ved et salg.

“Med en avanceskat bliver den offentlige vurdering pludselig bestemmende for, hvor meget man skal betale i skat ved salg. Det vil øge antallet af konflikter og klager markant og stille endnu større krav til et i forvejen udfordret vurderingssystem,” siger Otto Brøns-Petersen og fortsætter:

“Det skyldes, at man ikke kan bruge historiske købspriser, når avanceskatten indføres – ellers vil det være beskatning med tilbagevirkende kraft”.

“Et administrativt mareridt” for boligejere

Et andet punkt i CEPOS-analysen er den praktiske administration. Her peges der på, at en avanceskat vil kræve dokumentation for blandt andet købspris, salgspris og forbedringer gennem hele ejerperioden – i nogle tilfælde over årtier.

“Almindelige boligejere risikerer at få regnskabspligt som virksomheder. Man skal gemme kvitteringer i årtier og skelne mellem vedligehold og forbedringer. Det bliver et administrativt mareridt,” siger Otto Brøns-Petersen.

CEPOS: Kan kræve meget høje satser – og give ustabile skatteindtægter

CEPOS peger også på, at hvis en avanceskat skulle erstatte ejendomsværdiskat og grundskyld fuldt ud, vil det kræve meget høje satser. Her henviser analysen til tidligere beregninger fra Skatteministeriet, som ifølge CEPOS viser, at en fuld erstatning vil kræve en avanceskat omkring 70 pct.

Endelig fremhæver CEPOS, at statens indtægter vil blive mere følsomme over for konjunkturerne, fordi boligavancer svinger med boligmarkedet – og at det kan gøre det sværere at holde sig inden for EU’s underskudsgrænser i perioder med lavkonjunktur.