Tre etager på Strandvej? Politisk udvalg skal tage stilling til boligprojekt i Hobro

Onsdag den 17. december 2025 kl. 15.30 skal Udvalget for Teknik og Miljø i Mariagerfjord Kommune tage stilling til et boligprojekt på Strandvej 57-61 i Hobro. Her er der søgt om byggetilladelse til at opføre to dobbelthuse, men projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplanens rammer og overholder ikke byggeretten i BR18.

Sagen behandles på mødet på Arden Rådhus i mødelokalet Skoven.

Hvad handler sagen om?

Tegnestuen Blåkilde har på vegne af ejer søgt om byggetilladelse til at opføre tæt-lav boliger i form af to dobbelthuse på Strandvej 57-61. Ifølge sagsfremstillingen vil de to bygninger samlet rumme fire boliger med fire integrerede carporte og udhuse i kælderetagen.

Bygningerne placeres inde i terrænet og har højder på cirka 6,4 meter målt fra eksisterende terræn. Samtidig lægges der op til “omfattende terrænregulering”, hvor et større areal foran bygningerne graves af, så kældrenes sydlige facader bliver næsten helt fritlagte, og den synlige facade bliver cirka 9 meter målt fra det regulerede terræn.

Uenighed om etageantal udløser politisk behandling

Den centrale knast i sagen handler om, hvordan etageantallet skal beregnes, når en kælder bliver fritlagt i et vist omfang.

I sagsfremstillingen henviser forvaltningen til en definition fra Håndbogen for bygningsmyndigheder, hvor der blandt andet står:

“Hvis den kunstige frilæggelse er af større omfang, må kælderen anses for at være en etage i forhold til områdebestemmelserne.
..Det er almindelig praksis, at en kælder, der bliver frilagt på grund af et terrænspring, ikke medregnes som etage. Det er dog en absolut forudsætning, at frilæggelse ikke er kunstigt fremkaldt, og at fornuftig adgang til vej, gør en sådan bygningsudformning naturlig.”

I den konkrete sag vurderer fagenheden, at kælderen er kunstigt fritlagt – og at byggeriet derfor skal betragtes som et byggeri i tre etager og dermed i strid med byggeretten.

Udvalget skal også beslutte fremtidig praksis i området

Ud over den konkrete byggesag skal udvalget tage stilling til, om der “generelt kan tillades 3 etager i området” fremover.

Baggrunden er, at området ligger inden for Kommuneplanramme HOB.B.9, som udlægger området til åben-lav boliger (enfamiliehuse). Kommuneplanrammen åbner for 1½ etage og i særlige tilfælde op til 2½ etager, men der er ingen lokalplan for området.

Sagen trækker også tråde tilbage til en udvalgsbeslutning fra 2020 om etageantal på Højdevej 13, der ligger inden for samme kommuneplanramme. Dengang godkendte udvalget et byggeri i to etager, hvis der blev lavet ekstra foranstaltninger for at begrænse indbliksgener mod naboer, og hvis byggeriet overholdt byggeretten i bygningsreglementet.

Forvaltningens indstilling: Tillad tre etager i særlige tilfælde

Direktøren for Teknik, Kultur og Klima indstiller, at udvalget giver tilladelse til det konkrete byggeri “for så vidt angår 3 etager”, fordi kælderen er kunstigt fritlagt på den ene side og derfor bør betragtes som en etage.

Samtidig lægges der op til en ændret administrationspraksis for området, hvor der – efter konkrete skøn – kan gives tilladelse til tre etager i de tilfælde, hvor kælderen er kunstigt fritlagt på den ene side og dermed skal betragtes som en etage. Omvendt indstilles der afslag til tre etager i tilfælde, hvor “mere end én side af kælderen er kunstigt fritlagt”.

Ikke færdigbehandlet: P-pladser og adgangsforhold mangler stadig

Forvaltningen understreger, at der i forbindelse med projektet er en række forhold, der endnu ikke er afklaret. Det fremgår, at det er normal sagsbehandlingsprocedure for denne type projekter, og at der typisk skal ses på emner som p-pladser, adgangsforhold, afstandsforhold, byggehøjder og friarealer.

“Den del af sagsbehandlingen er ikke tilendebragt endnu,” står der i sagsfremstillingen.

Kan udløse partshøring

Hvis udvalget er positivt indstillet over for at tillade byggeri i tre etager efter de nævnte kriterier, vil byggeriet fortsat ikke overholde byggeretten, fremgår det. I så fald skal sagen sendes i partshøring som grundlag for at foretage en helhedsvurdering af projektet.

Ingen økonomiske konsekvenser for kommunen

Sagen har ifølge dagsordenen ingen økonomiske konsekvenser for Mariagerfjord Kommune.