Af Klaus Hansen
Alment boligprojekt på Kirketerp, Hobro – Forhåndsvurdering af dispensationer
Fagenheden Teknik og Byg har modtaget en projektskitse for et boligprojekt for almene boliger (Lejerbo) på etape 1 på Kirketerp i Hobro.
Projektet forudsætter, at der meddeles en række dispensationer, og Udvalget for Teknik og Miljø skulle på møde den 10. maj 2021 tage stilling til, om det principielt er indstillet på meddele disse dispensationer.
Indstilling
Direktøren for Teknik og Byg indstiller til Udvalget for Teknik og Byg:
At der indledes en sagsbehandling med henblik på at meddele dispensationer til følgende forhold:
Overskridelse af delområdegrænsen således, at vejudlægget i delområde 5 inddrages i delområde 1 (jf. § 2.3)
Udvidelse af byggeretten, så der kan opføres ca. 200 kvm udover de tilladte 2.500 m2 for delområde 1 (jf. § 5.1)
Opførelse af en støjskærm som afbødende foranstaltning i stedet for en støjvold (jf. § 3.5)
Fælles friarealer placeres ikke i tilknytning til vejadgang (jf. § 11.2)
Fagenheden Teknik og Byg har modtaget en projektskitse for et alment boligprojekt i delområde 1 i udviklingsområdet Kirketerp i Hobro. Projektet er fremsendt af ATRA Arkitekter på vegne af Lejerbo og er blevet tilrettet i dialog med fagenheden.
Området er omfattet af Lokalplan 115/2017 – Blandet byområde ved Kirketerp i Hobro, hvor området er udlagt til tæt lav-boliger i form af rækkehuse.
Projektet
Projekt omfatter 30 boliger i én og to etager samt et fælleshus – samlet etageareal på ca. 2.700 m2. Hertil kommer depotrum på ca. 250 m2. Der er desuden udlagt 45 p-pladser.
I områdets sydvestlige skel, er der udlagt et areal til en evt. støjdæmpende foranstaltning.
Fagenhedens generelle bemærkninger
Det er fagenhedens vurdering, at projektet generelt lever op til lokalplanens intentioner, og fagenheden kan dermed generelt anbefale projektet.
Dispensationer
Fagenheden har gennemgået projektet med henblik på at afklare om det overholder lokalplanens bestemmelser. På baggrund af gennemgangen kan det konstateres, at projektet forudsætter dispensationer til følgende forhold:
Overskridelse af delområdegrænsen, så vejudlægget i delområde 5 inddrages til bebyggelsen i delområde 1 (jf. § 2.3)
Udvidelse af byggeretten, så der kan opføres ca. 200 m2 udover det der er tilladt for delområde 1 (jf. § 5.1)
Opførelse af en støjskærm som afbødende foranstaltning i stedet for en støjvold (jf. § 3.5)
Fælles friarealer placeres ikke i tilknytning til vejadgang (jf. § 11.2)
I det følgende beskrives dispensationerne nærmere efterfulgt at fagenhedens kommentarer.
Overskridelse af delområdegrænsen
For at få plads til bebyggelsen, skabe attraktive gårdrum og stier samt udlægge areal til en støjdæmpende foranstaltning, har ansøger fundet det nødvendigt at inddrage en del af det udlagte erhvervsområde mod sydvest (delområde 5). Der er tale om et areal i ca. 12 meters bredde lang hele delområde 1’s sydvestlige skel. Arealet svarer til det areal, som er udlagt til vejadgang i delområde 5. Vejadgangen i delområde 5 skal således flyttes tilsvarende 12 meter længere mod sydvest.
Dette forhold er i strid med lokalplanens § 2.3, der opdeler lokalplanområdet i delområder med forskellig anvendelser.
Fagenhedens kommentarer
Det er fagenhedens vurdering, at selv om dispensationen berører lokalplanens anvendelsesbestemmelser og dermed ikke nødvendigvis er omfattet af dispensationskompetencen i planloven, er den ikke i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Desuden vurderer fagenheden, at indskrænkningen af delområde 5 er af et så begrænset omfang, at delområde 5 forsat vil have et omfang og en udformning, der gør den egnet til den erhvervsanvendelse, som lokalplanen foreskriver.
Fagenheden kan – med forbehold for usikkerhed om kommunens dispensationskompetence – anbefale dispensationen.
Udvidelse af byggeretten
Af hensyn til økonomien i projektet har ansøger behov for at overskride lokalplanens bestemmelse om, at der maksimalt må opføres 2.500 etagekvadratmeter i delområde 1. Overskridelsen er på ca. 200 m2.
Dette er i strid med lokalplanens § 5.1, der fastlægger et maksimal boligetageareal for delområde 1 på 2.500 m2.
Fagenhedens kommentarer
Det er fagenhedens vurdering af overskridelsen på knap 10% er af underordnet betydning i forhold til lokalplanens intentioner om at sikre en vis åbenhed i området. Baggrunden for denne vurdering er at der opføres færre antal etagekvadratmeter til carporte, servicebygninger, skure eller garager – 300 m2 af de 600 m2, som lokalplanen tillader. Desuden udvides delområdet som ovenfor nævnt med ca. 2.000 m2 som følge af inddragelsen af en del af delområde 5.
Fagenheden kan på det grundlag anbefale dispensationen
Opførelse af støjskærm i stedet for støjvold
I lokalplanens redegørelse, afsnit 4.6 om støj fremgår det, at skal lave en støjberegning, som dokumenterer, at bebyggelsen kan overholde de vejledende støjgrænser for støj fra virksomheder der etableres i delområde 5. En støjberegning vil sandsynligvis medføre et krav om etablering af en støjvold, hvilket der i lokalplanen er sikret areal til.
På grund af behovet for flere etagekvadratmeter samt hensynet til at sikre en vis åbenheden i bebyggelsen er projektet som nævnt presset arealmæssigt. Projektet forudsætter derfor, at der kan etableres en støjskærm i stedet for en mere arealkrævende støjvold.
Forholdet er i strid med lokalplanens § 3.5, der fastlægger, at støjdæmpningen skal ske ved en beplantet støjvold.
Fagenhedens kommentarer
Det er fagenhedens vurdering, at dispensationen ikke er i strid med de grundlæggende principper i lokalplanen. Såfremt en evt. dispensation bliver betinget af krav til en æstetisk acceptabel løsning – f.eks. en begrønnet væg – vurderer fagenheden, at dispensationen ikke vil få visuelle eller funktionelle uheldige konsekvenser.
Fagenheden kan på det grundlag anbefale dispensationen.
Fælles friarealer placeres ikke i tilknytning til vejadgang
I henhold til lokalplanen skal de fælles friarealer ligge i tilknytning til adgangsvejene og stierne. Fællesarealerne ligger i tilknytning til stierne, men da adgangsvejen og p-pladserne til området er placeret samlet udenfor bebyggelsen, opfylder projektet ikke betingelsen om at ligge i tilknytning til adgangsvejen.
Forholdet er i strid med lokalplanens § 11.2.
Fagenhedens kommentarer
Dette kræver dispensation, som vurderes at kunne meddeles, da det ikke strider mod principperne i planen. Fagenheden vuderer, at det også kan være en kvalitet, at biltrafikken holdes i afstand af boligerne.
Fagenheden kan på det grundlag anbefale dispensationen.
Beslutning
Godkendt.
